Kdo platí opravy v nájmu od roku 2026 a co to znamená v praxi?

Kdo platí opravy v nájmu?

V posledních měsících se mi opakuje jedna situace pořád dokola. Nájemce nebo majitel mi volá s tím, že se v bytě něco pokazilo, a neřešíme spolu ani tak co s tím, ale kdo tohle konkrétně má platit.

Od letoška se totiž tohle téma dostalo víc do popředí. Ne proto, že by se pravidla úplně změnila, spíš se přizpůsobují realitě. Ceny oprav, práce, materiálů šly v posledních letech výrazně nahoru a to původní nastavení už často nedávalo smysl.

Jaké jsou změny od roku 2026?

Princip je pořád stejný: nájemce řeší běžnou údržbu a drobné opravy, majitel zajišťuje funkčnost bytu jako celku. To, co se mění, jsou finanční limity, podle kterých se určuje, co ještě spadá pod drobnou opravu.

Dlouhodobě byly tyto limity nastavené poměrně nízko. V praxi to znamenalo, že i běžná oprava se snadno dostala nad hranici a řešil ji majitel. Dnes už ale takové nastavení neodpovídá realitě.

Nově se upravují dvě klíčové hranice:

Maximální limit na jednu drobnou opravu se zvyšuje na 1 500 Kč a roční limit pro drobné opravy se nově stanovuje na 150 Kč za m² podlahové plochy bytu.

V praxi to znamená, že například u bytu o velikosti 50 m² může nájemce za rok uhradit drobné opravy až do celkové výše 7 500 Kč. Jakmile součet těchto oprav tuto hranici překročí, další náklady už nese pronajímatel.

Pořád ale platí jedno důležité pravidlo: pokud se něco pokazí kvůli stáří nebo technickému stavu, nejde to za nájemcem.

K čemu to v praxi povede?

Podle mě tohle neznamená žádnou velkou revoluci, spíš jenom posun v každodenní realitě nájemního bydlení. Nájemci budou častěji řešit drobné opravy sami a počítat s tím, že si na ně musí vyhradit rezervu. Naopak majitelé se zbaví části drobných zásahů, které dříve řešili.

Co ale považuji za nejdůležitější, je dopad na komunikaci mezi majitelem a nájemcem. Čím jasněji jsou pravidla nastavená na začátku, tím méně konfliktů vzniká ve chvíli, kdy se něco reálně pokazí.

Je velice důležité ujasnit si, kde přesně tahle hranice leží, ještě před podpisem smlouvy, ne až ve chvíli, kdy přestane téct teplá voda.